Nicht nur in Metropolregionen wie Berlin und Umgebung ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum eine große Herausforderung. Zugleich wird der geförderte Wohnungsbau auch kritisch beäugt. Frank Arnold (Arnold und Gladisch Architekten) und Uwe Freitag (märkische ingenieur bau gmbh (mib)) erklären, warum der kostengünstige Wohnungsbau einen Imagewechsel benötigt und welche Vorteile das Generalübernehmer-Modell bieten kann.
Herr Arnold, Sie und Herr Freitag sind schon lange im Wohnungsbau in und um Berlin tätig, wie hat Ihre gemeinsame Reise begonnen?
Frank Arnold: Startschuss für unserer Zusammenarbeit war das Mehrfamilienhaus Wohnen an der Marie. Das war vor inzwischen 15 Jahren. Damals kamen die ersten Baugruppen auf – eine neue Entwicklung im städtischen Wohnungsbau. Bei solchen Baugruppen schließen sich Einzelpersonen zusammen, um als kollektive Bauherrschaft ein Mehrfamilienhaus mit individuellen Wohnungen ganz nach den jeweils eigenen Vorstellungen zu errichten. In der Marienburger Straße im Prenzlauer Berg entdeckten wir ein tolles Grundstück, auf dem Arnold und Gladisch Architekten eines der ersten Baugruppenprojekte in Berlin planten und 2006 bis 2007 realisierten. Die mib märkische ingenieur bau gmbh konnten wir damals für die Ausführung der Rohbauarbeiten gewinnen und haben sie als zuverlässige und kompetente Partnerin kennen gelernt. Ebenso wie wir legt sie großen Wert auf einen fairen Umgang miteinander. Eine konstruktive und partnerschaftliche Zusammenarbeit sowie eine hohe Präzision und Ordnung im gesamten Prozesse bestimmten die gemeinsame Projektdurchführung. Aus dieser guten Zusammenarbeit auf Augenhöhe ergaben sich viele Folgeprojekte. Heute haben wir gemeinsam rund 1 000 Wohnungen realisiert und weitere über 1 500 in Planung. Dabei nahm die mib vermehrt die Rolle als Generalübernehmerin ein.
Herr Freitag, wie kann man sich die Tätigkeit der mib als Generalübernehmerin vorstellen?
Uwe Freitag: Als Generalübernehmer (GÜ) bieten wir ein Komplettpaket aus professioneller Planung, gepaart mit einer preisbewussten Bautechnologie an. Vorausgesetzt die potenziellen Bauherrn verfügen über ein entsprechendes Baugrundstück, übernehmen wir im Rahmen eines Bauvertrages alle Planungs- und Bauleistungen bis zur schlüsselfertigen Übergabe. In einigen dieser GÜ-Projekte arbeiten wir mit Arnold und Gladisch Architekten als Generalplaner zusammen, die wiederum Fachplanungsbüros für Freianlagen, Tragwerksplanung und Haustechnik mitbringen. In diesem eingespielten Team lässt sich nicht nur ein effektiver und produktiver Planungsprozess gestalten – daraus ergibt sich auch eine hohe Preissicherheit schon zu Beginn des Projekts, weil wir bereits in den frühen Planungsphasen zusammen grundlegende Abstimmungen treffen können. Mit dem GÜ-Modell können Bauherrschaften die Quantitäten bzw. Qualitäten eines Bauvorhabens sowie Kosten und Termine schon vor Baubeginn fixieren. Für Investoren bedeutet das eine enorme Absicherung. Neben der Zeitersparnis im Planungs- und Bauprozess reduziert sich das Risiko, auf zwischenzeitlich geänderte Normen und Bauvorschriften reagieren zu müssen. Gerade bei Bauvorhaben mit vielen Wohnungen geht das GÜ-Modell gut auf, es lohnt sich bereits ab etwa 40 Wohneinheiten.
Können Sie das an einem Projekt beispielhaft aufzeigen?
Frank Arnold: Mir fällt als erstes die Fließstraße in Niederschöneweide ein. Zusammen mit der mib haben wir hier ein Spreequartier mit insgesamt 275 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten für die Buwog gebaut. Der letzte von insgesamt sieben Bauabschnitten wurde gerade fertiggestellt. Um den Planungsprozesses zu beschleunigen und die Kosten beim Bauen zu reduzieren, haben wir einzelne Wohnungsgrundrisse und ganze Hausmodule typisiert. Die vertikal durchgängige Struktur und Typisierung der Grundrisse führte zu einem Wiederholungsfaktor übereinander gestapelter Räume. Mit der elementierten Planung von Raumachsen und Ausbauteilen, wie Treppenläufen, Balkonen, Fenstern etc. haben wir den Einsatz von Fertig- und Halbfertigteilen angestrebt. Der reduzierte Investitions- und Zeitaufwand garantiert uns eine termin- und kostengerechte Realisierung.
Uwe Freitag: Dank des GÜ-Modells waren Planungs- und Bauzeit in der Fließstraße sehr kurz. Den ersten Bauabschnitt mit einer Wohnfläche von 3 245 Quadratmetern konnten wir beispielsweise in weniger als zweieinhalb Jahren realisieren: Nicht mal fünf Monate nach Planungsbeginn im Juli 2018 haben wir den Bauantrag eingereicht. Weitere fünf Monate später startete der Bau der ersten 46 Wohnungen, die bereits 20 Monate später in der Vermietung waren. Trotz einiger Besonderheiten im Gründungsbereich lief der ganze Prozess wirklich schnell ab. Neben der Vermeidung einer Grundwasserhaltung bestand die Aufgabe darin, vorhandene Fundamente entlang der Straßenflucht zu überbauen. Arnold und Gladisch Architekten planten daher, um nicht auf den Keller verzichten zu müssen, eine über die Bestandsfundamente auskragende Kellerdecke. Wichtig war es hierbei, einen Lasteintrag vom Neubau in die Bestandsfundamente zu vermeiden und das gesamte Tragwerk der Obergeschosse dafür entsprechend zu optimieren. Um das alles kurzfristig umzusetzen, waren intensive Abstimmungsprozesse zwischen allen Beteiligten essenziell. Hier hat sich einmal mehr gezeigt, dass auch herausfordernde Gegebenheiten eines Bauvorhabens in der GÜ-Konstellation, bei der alles „aus einer Hand“ kommt, effektiv und mit bestmöglichen Ergebnissen gelöst werden können.
Herr Arnold, worin sehen Sie Ihre Verantwortung im Wohnungsbau für Berlin und Umgebung?
Frank Arnold: In erster Linie darin, viele neue Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen, und zwar Wohnungen, die gleichermaßen bezahlbar und hochwertig sind. Aber es ist mir ein großes Anliegen, kostengünstiges Bauen nicht nur als eine politische Zielsetzung anzusehen, sondern als gesellschaftliche Notwendigkeit und für Architektinnen und Architekten als eine noble wie wichtige Aufgabe. Denn leider kommt der kostengünstige Wohnungsbau viel zu schlecht weg: Das Credo „Mieten müssen bezahlbar bleiben“ wird da oft übersetzt mit einem Fehlen von architektonischer Qualität, Flexibilität und Individualität. Man rühmt sich nicht damit. Warum eigentlich? Im Gegenteil: Mit dem Wohnungsbau für breitere Schichten der Bevölkerung bewegen wir uns in der Tradition von Bruno Taut und Martin Wagner. Schon vor gut 100 Jahren entstanden – mit der Hufeisensiedlung, der Siemensstadt oder der Schillerpark-Siedlung – neuartige Wohnquartiere, die auf die Bedürfnisse der Großstadtbewohner im Industriezeitalter und das rasante Bevölkerungswachstum mit intelligenten und auch schönen Lösungen antworteten. Heute zählen diese Quartiere zum UNESCO-Welterbe. Deswegen braucht es einen Perspektivwechsel: Wir sollten es vielmehr als positive Herausforderung sehen, bezahlbaren und hochwertigen Wohnraum zu schaffen, der wir uns gerne stellen. Denn leicht ist das bei Weitem nicht.
Herr Freitag, was sind heute die größten Hürden im preisbewussten Bauen nach Ihrer Erfahrung?
Uwe Freitag: Die Herausforderung besteht darin, die steigenden technischen Anforderungen an die Gebäude mit den Nutzerwünschen und den wirtschaftlichen sowie örtlichen Rahmenbedingungen unter einen Hut zu bekommen.
Gerade in Berlin gibt es inzwischen immer weniger Grundstücke, welche ohne das Meistern schwieriger Gründungssituationen oder kostenintensiver Altlastenbeseitigung bebaut werden können. Weiterhin erfordern die oft sehr engen Grundstücksverhältnisse erhöhte Aufwendungen für die Baustellenlogistik.
Die einzuhaltenden Vorschriften werden komplexer etwa in Bezug auf den Schallschutz, die Barrierefreiheit, die ökologischen Anforderungen an die Baustoffe oder neuerdings auch an die Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur. Hinzu kommt das Bestreben, die Regenwasserbewirtschaftung komplett auf dem Grundstück abzusichern. Das erfordert Retentionsdächer und Versickerungsanlagen. Es ist bei jedem Projekt eine intensive Arbeit, bis am Ende alles passt und die optimale Lösung für alle Ansprüche gefunden ist. Das erfordert viel Erfahrung und den bereits zuvor beschriebenen Teamgeist. Aber auch wir betrachten es wie Herr Arnold – als positive Herausforderung, der wir uns gerne stellen. Denn am Ende dieses Balanceakts entstehen gute Wohnungen, in denen sich ihre Bewohnerinnen und Bewohner wohlfühlen und die sie sich nach oft jahrelanger Suche auch leisten können.
Wo geht die Reise perspektivisch für Sie hin?
Frank Arnold: Ich denke, dass sich künftig mehr in Sachen klimagerechter, geförderter Wohnungsbau bewegen wird. Schließlich will Berlin klimaneutral und zu einer Zero Waste-Modellstadt werden. Auch uns als Architektinnen und Architekten liegt daran, dass dem Thema Nachhaltigkeit und ökologische Innovation mehr Bedeutung beigemessen wird, gerade im kostengünstigen Bauen.
Erste Schritte für diesen Weg ebnet das Projekt Buckower Felder. Mit der mib als GÜ werden wir bis 2024 den Neubau von 31 Typenhäusern mit 376 Wohnungen realisieren. Für das gesamte Bauvorhaben hat die STADT UND LAND dieses Jahr den Berliner Klimaschutzpreis 2021 erhalten.
Aktuell arbeiten wir gemeinsam mit der STADT UND LAND und der mib an einer Weiterentwicklung des STADT UND LAND TypenhausPLUS, damit es auch in Holzbauweise der Vorbildfunktion der Öffentlichen Hand im Bereich Umwelt und Klimaschutz gerecht wird und gleichzeitig die Vorteile barrierefreier und förderfähiger Wohnungsgrundrisse behält.
Uwe Freitag: Mit der Holzbauweise betreten wir als mib einen für uns neuen Weg. Perspektivisch lassen sich durch die Nutzung der Holzbauweise vielfältige Vergleichsanalysen zur konventionellen Bauweise durchführen. Dadurch können wegweisende Erkenntnisse und Schlüsse für bevorstehende Bauvorhaben gewonnen werden, die uns wesentlich voranbringen, um den ökologischen Erfordernissen der Zukunft gerecht zu werden.
Danke für das Gespräch.